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201711/17

传统房产经纪公司"裂变":资本化多元化大势难逆

传统房产经纪公司"裂变":资本化多元化大势难逆

  自如友家在?#26412;?#21484;开发布会,推出了自如三居、自如寓、自如豪宅等新产品,并倡?#23478;?#31995;列新的理念。这也是自如友家自2011年创立以来,经过多次升级后的5.0版。

 

  自如友家是链家地产旗下的长租公寓品牌。虽然目前是独立运行,但此次产品升级,仍被外界视为链家发力租赁市场的一种姿态。

 

  十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

 

  “租购并举”概念的再次强化,对于传统房产经纪公司而言,不?#27425;?#19968;个重要契机。除庞大的租赁市场外,链家、我爱我家、世联行等传统中介公司均有着资本层面的大手笔操作,公司业务也逐渐向多元化铺开。

 

  分析人士指出,在后开发时代的变革中,传统经纪公司正受到来自房地产商、互联网公司、金融机构等的冲击。未来能否实现突围,除了与公司本身的战略、布局等有关,还将取决于行业的成熟度与规范性。

 

  发力租赁

 

  租赁是经纪公司的传统业务之一。但由于交易金额较小、利润?#21183;?#20302;,其利润贡献要普遍低于买卖业务(包括新房?#25237;?#25163;房)。

 

  近年来,随着市场发展和政策层面的强化,传统经纪公司开?#23478;?#35782;到租赁市场的前景。链家研究院院长杨现领此前在接受21世纪经济报道采访?#21271;?#31034;,若市场达到成熟状态,未来一线城市中,将有40%以?#31995;?#20154;通过租赁来解决住房问题;二线城市的比重为30%-35%。

 

  他表示,现阶段各城市中通过租赁解决住房问题的比重在30%以下,未来这个市场空间很大。

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  根据链家研究院的报告,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年的市场体量约为1.6万亿,2025年达到2.9万亿,2030年超过4万亿。

 

  这部分业务正面临强劲的挑战。近日,互联网巨头京东中标?#26412;?#20303;房租赁监管平台的技术提供方,阿里、银联也已涉足租赁领域。尽管目前仅涉及交?#20303;?#25216;术等?#26041;冢?#24182;未参与到供需?#26041;冢?#20294;其庞大的资源优势,已使传统经纪公司感到压力。

 

  其中,因更符合居住趋势、更容易产生品牌效应,?#19968;?#32852;网技术的推进降低了运营成本,长租公寓在近几年成为资本的“风口”。传统经纪公司中,链家于2011年正式推出长租公寓品牌“自如”;我爱我家于2015年推出长租公寓品牌“相寓”。在昆百大A将我爱我家重组上市的过程中,还曾专门募资5.5亿元计划用于分散式长租公寓装配项目,但最终取消。

 

  以一手房销售代理业务为主的世联行,也在2016年宣布大力布局长租公寓,并曾计划相关融资。目前其将“红璞”作为主要的长租品牌?#21019;?#36896;。

 

  这一领域已有诸多竞争者。房地产开发商有万科、龙湖等;一些机构已培育出YOU+公寓、魔方公寓等产品;另有酒店类背景的运营商,如华住。

 

  运营主体的背景不同,具备的优势也不同。但传统经纪机构能否脱颖而出,目前尚难判断。

 

  华菁证券近期的一份报告指出,我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态,原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期?#31995;停?#21478;一方面,在全球主要发达经济体利?#26159;?#20110;0甚至负的情况下,我国市场利率仍然长期在4%以?#31995;?#27700;平,企?#31561;?#36164;成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企?#23548;?#26464;杆快速做大的可能性。

 

  据该机构统计,55%的拿房成本占比和65%的入住率是盈利的临界点。这意味着长租公寓并不是一个盈利空间很丰厚的行业。

 

  据悉,目前独立运营的长租公寓品牌中,能够实现盈利者寥寥,大部分运营商尚处于烧钱扩张阶段。

 

  华菁证券指出,长租公寓领域要成就可持续的盈利模式有两个可行的方向:?#24403;?#36164;本做自持,通过物业的增值获益;将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润。

 

  该机构预测,到2027年,品牌公寓占整个租赁市场的比重达到10%,整体管理规模预计为1060万间,估值有望达到约4.2万亿;龙头公司管理规模约为100万间,对应估值3800亿。但并未明言,哪类运营商可以脱颖而出。

 

  多元化大势

 

  租赁业务只是“冰山一角”。近年来,传统经纪公司正在做大规模和实施多元化方面有着不小的动作,为实现这种目标,链家等公司悄然进行了多轮融资。

 

  今年初,融创、万?#21697;直?#20837;股链家,合计注入资金50多亿元。这是链家被曝出的最近一轮融资。根据工商信息,此前链家至少完成了两轮大规模融资。目前其有多达34个自然人和法人股东,涉及股权投资基金、保险资金、房地产资金等,较为知名的股东有百度、腾讯、新希望、诺亚财富、源码资本、今日头条创始人张一鸣、美团点评创始人王兴等。

 

  借助资本优势,链家于2015年完成多宗并购,涉及成?#23478;臉系?#20135;、上海德佑地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、广州满堂红等,规模迅速扩大。当年,链家地产还并购了高策经纪,在新房领域加大布局。

 

  链家于2010年成立数据信息和服务平台链家在线,2014年更名为链家网。?#21496;?#26159;为全面打造线上平台。

 

  2016年3月,链家地产与?#26412;?#19975;科合资成立万科链家(?#26412;?#35013;饰有限公司,从事装修业务。2017年1月,链家将理财业务进行拆分,以链链金融的品牌进行运作,继续经营房地产交易中的贷款和理?#21697;?#21153;。

 

  规模大幅扩张和业务布局多元化,使得链家的估值大幅提升,按照融创入股时的持股比例估算,链家的估值超过400亿。

 

  另一家传统经纪公司我爱我家,近期最大的动作在于借助昆百大A的重组实现上市。虽然募资规模比最初有所下调,但?#21496;?#23545;于我爱我家的业务发展颇为有益。

 

  据悉,我爱我家的业务布局涉及投资顾问、楼盘代理、新房交?#20303;?#20108;手房经纪、房屋租赁、住宅资产管理、商业地产管理等。2016年11月,我爱我家还推出海外置业平台。

 

  中原地产也曾表露过在业务和资本布局?#31995;?#37326;心。2015年4月,中原地产启动大金融战略,与包括银行、基金、信?#23567;?#21048;商、资管在内的100多家金融服务方建立合作关系,为开发商和购房者提供融资方案。当年8月,创办人施永青表示,希望公司一年内在港交所主板上市。这是继10年前上市搁?#25345;?#21518;,中原再度启动上市计划。

 

  此后,中原在金融业务?#31995;?#24067;局有所进展,但上市计划未有实?#24066;?#36827;展。

 

  上海易?#21451;?#31350;院?#24378;庵行?#24635;监严跃进向21世纪经济报道表示,寻求规模扩张和业务多元化,是传统经纪机构布局后开发时代的必然选择,未来这种趋势还将持续。融资、上市等动作也是其必经阶段。

 

  他表示,国外大型经纪公司的发展,也大多走向多元化。传统租赁、买卖业务的利润贡献并不高,而资管、咨询等业务可带来新的贡献点。这种业务布局可作为国内经纪机构发展的重要参考。

 



文章作者:Uedbet体育滚球
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